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总结贴|南海三山新城,下一个千灯湖,致力打造粤港澳大湾区高端服务示范区

三山新城

三山新城地处南海东部,辖区面积23.8平方公里,地理区位得天独厚,位于南海、顺德以及广州的荔湾、番禺交界处,与广州南站一桥互联,48分钟可直达香港西九龙,45分钟直达珠海拱北口岸,区位交通、发展空间方面优势突出,是南海东部重要的发展区域。水陆交通便捷,自然生态环境优良,具备良好的发展前景。三山新城辖区划分为东区、中区、林岳和凤鸣四个社区,户籍人口约2.2万,居住人口约3.5万。

站在粤港澳服务贸易自由化、广东自贸区建设、高铁互联互通、泛珠合作、广佛同城的“超级风口”上,南海区于2015年初作出在三山新城打造“粤港澳合作高端服务示范区”的战略部署。

港澳高端服务业的强大“后台”

搭建服务于港澳地区的金融、科技、中介、物流、文化创意等高端服务业发展的“后援基地”。

港澳高端服务业走向中国腹地的“前台”

推动港澳高端服务业与珠三角制造业的优势互补、协同发展,构筑港澳高端服务业走向中国腹地的“桥头堡”。

三山新城 —— 一座低碳生态科技城

新定位

按照这一定位,三山新城今后的开发建设将注重经济建设、社会进步、环境保护三方面协调发展,其中在环境方面将以落实低碳生态城市为目标。按照规划,三山新城将构建以自行车出行为主的城市慢行交通系统,设置自行车专用桥梁、专用道等,并与三山新城的绿地水系相结合,沿郊野公园、河道、公共绿地等设置。

“三山新城是南海的重点地块,最为靠近广州的中心城区。”三山新城建设局局长张厚祥介绍,三山新城定位的核心是宜居环境的特色定位,定位的调整有利于推动三山新城的建设。

新布局

三大板块发展六大功能

三山新城的发展计划以高速铁路和魁奇路东延线等两条主要交通廊道为界,分为三大功能区:高新技术和创意文化产业区、生态居住和商业休闲文化区及商贸商务和现代金融服务区,包含商贸商务、金融服务、高新产业、创意研发、生态居住、休闲娱乐等六大城市功能。

由于在高速铁路廊道和魁奇路东延线廊道之间,拥有极为丰富和优美的天然水景资源,三山新城将在橹尾撬水道周围发展城市公共活动中心和休闲文化功能。其中,水道两侧建设主要服务于三山新城的商业中心,外围则设为居住地,平洲工业区将逐步改造,用以发展房地产业,并适当发展创意文化产业。

高新技术和创意文化产业区位于高速铁路廊道以北和以东,利用东部的未建设用地重点发展高新技术和创意文化产业,对现有的村庄进行整治和改造,发展片区中心,为产业区提供居住和服务配套。

商贸商务和现代金融服务区将作为广州南站区域商务中心组成部分,以佛山地铁2号线站点为中心,由内到外分别设商务服务、商业服务、居住功能,并间以休闲娱乐功能。

新机遇

广佛同城化+广州南站

+城市轨道

“三山新城位于广佛都市商圈的前沿地带。”中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰一句就点出了三山新城的优势所在。而在今年2月召开的佛山市第十四届人大一次会议上,佛山市市长刘悦伦表示,南海要重点推进沥桂一体、三山新城等建设。南海区委、区政府也将其摆上了重要议事日程,加速推进三山新城建设。

随着广佛同城化的加速,三山新城的区域优势越发明显。广州南站为三山新城带来大量的跨区域高端人流和需求的同时,城市轨道等区域交通设施的建设也将有效改善其交通条件,带来大量的人流,也给三山新城的发展带来了新的机遇。

“三山新城就像是一块璞玉,需要精雕细琢,才能取得比较好的成果。”区政府政务委员蔡汉全如是说。

新规划

态科技新城建三大低碳社区

三山新城是南海一个新的经济区域,也将是未来南海参与区域竞争的下一张王牌,选择什么方向将会关系到这一战略布局能否成功。根据规划建议,未来三山将让居住区与商业、文体、企业等有机融合,形成若干个类似于英国贝丁顿的低碳社区,不仅活跃社区居住氛围,也为居民提供工作机会,从根本上减少汽车使用等带来的废气排放。具体而言,三山新城将分为三大社区:

中部休闲社区:由于中部拥有极为丰富和优美的天然水景资源,这个区域是“岭南花港、生态水城”的核心和灵魂所在,三山新城将在橹尾撬河道两侧建设中心城区,沿滨水河岸打造一条休闲创意产业带,构筑“一河两岸“的滨江休闲景观,发展休闲服务业,将这里建成一个休闲、生态、舒适、惬意的休闲商务社区和创意文化专区。

北部产业社区:以“科技”和“创意”为主题,搭建科技创意产业平台大力发展高新科技产业和文化创意产业,引入绿色建筑、绿色能源等理念,打造智能生态科技社区,使之成为珠三角科创企业生态总部基地。

南部商务社区:由于南部接近广州南站,两地往来只需几分钟车程,因此这里是三山新城承接广州新客站辐射的重点区域。该区域将根据新客站的发展动向,打造国际商贸商务板块,高标准建设国际商业展贸批发中心,建设生态化、个性化的郊区商务办公区,以服务广佛的中小型企业总部、博览中心以及跨国公司决策机构、科技研发机构等。

新产业

三大新兴产业支撑新城根基

三山新城的建设,产业是大前提,是经济基础,没有了产业的支撑,一切发展都是无源之水、无本之木。“我们要发展产业,但绝不是房地产业,而是科技创意产业,包括知识密集型工业、高端商贸商务业和城市服务业,这些产业不但能为地方带来丰厚的税收,为老百姓增加更多的收入,自然而然地也会吸引很多高素质的人才,从而提高整个城市的质量和档次。”广东金融高新技术服务区三山新城建设局局长张厚祥说。

首先要发展的是知识密集型工业,包括电子资讯科技、创意工业、运营总部等;其次是高端商务商贸业,广州新客站将来会有多条铁路汇集于此,预计到2020年将会达到8000万的年客流量,所以三山新城未来的第二个主营业务应该是高端商务商贸及与之相关的顾问咨询、中介服务、金融物流等配套服务;第三是城市配套服务业,要保留足够的空间发展教育、医疗、生活、居住、休闲、旅游、娱乐等城市服务业,让优秀人才迁驻三山,让高端商务旅客留恋三山。

目前,三山新城的产业发展战略已经得到了各级政府和社会各届的认同,也为招商引资创造了有利条件,目前招商引资工作呈现出良好的势头,已有多个大型投资项目平稳落地。包括:丰树(佛山)创智新城、三山科技创意产业中心、虹港—国际时尚文化产业创意港、丽普盾卫星综合应用基地、三山渡国际休闲文化村、CO-RO食品中国有限公司果汁生产基地、星联总部基地、宝索机械高新科技研发中心和永强科技等大型项目。

焦点

配套薄弱 与其他片区定位同质

“人烟稀少,是一块荒地,起码要几年时间才能做旺。”在保利地产拿下三山大型商住用地之后,有网友如此评价。同时,更有来自广州的开发商在考察南海区的土地之后表示,“从广州开发的角度来说,南站新城的房地产发展起来都尚需时日,更何况是三山。”

配套要三到五年才可具雏形

三山新城建设管委会在对区域的分析报告中提到,在区域的各项交通、地理位置和自然环境等优势之下,仍旧不可避免地存在区域内的发展瓶颈。包括有“高端的居住功能区没有形成”产业基础薄弱,未形成产业集群,缺乏能够带动区域经济发展的主导产业。

记者在区域现场走访看到,目前整个片区尚没有具有一定规模的现代居住社区以及教育、医疗、购物和生活休闲等生活配套。在公共交通方面,仅有少量往返佛山中心城区与南站的线路。

不过,记者采访了解到,目前在三山新城启动之后,多个商住配套项目将陆续推出市场寻找东家。同时,已经在建或者将推的多个项目,也都吸引高科技型企业的进驻。例如三山科创中心等企业总部项目,将引进高科技型企业总部进驻,以及研发机构和准备上市的企业等等。

“一系列的配套在三到五年的时间就可以初具雏形。”三山科创中心相关负责人表示,新区域确实会面临着配套相对滞后的现状,但是从未来的角度来讲,目前更具有投资性价比,“区域逐渐成熟之后,又是一个新的桂城。”

错位发展才可吸引人气带旺地产

在佛山各区不断“造城”的大势之下,三山新城的各项看似重磅的规划利好,显得已经不是那么令人激动。单单是桂城镇街片区内,三山新城的竞争压力就十分明显。

在桂城区域内,包括有位于千灯湖片区的广东金融高新技术服务区,目前定位为金融产业后台服务基地,以及位于佛山一环桂城段和佛平路为主轴的广东都市型产业基地。而三山片区的现有定位为,依托华南地区新交通枢纽发展的产业新城。

“与周边地区产业资源竞争激烈,例如高端的产业项目和领导型高技术企业的招商是区域发展的挑战之一。”有业内人士对此表示,区域内的房地产市场需要依托于产业的构建和成型,如果三山片区现有对于高新技术型企业的吸聚力不足,那么也将会影响到区域对于人才吸引,从而间接会阻碍房地产的发展,“单纯的价格洼地不足以成为吸引消费者置业的理由,因此,整个片区如何做到与周边的错位发展,是这里后续发展的基础。”

广佛板块的“下一站”

三山新城相对于禅桂中心区来说显得略微偏远。但如果沿着港口路继续向南,只需要5分钟左右的车程就可以到达广州南站。这类连接两地的快速干道,三山片区内还拥有广珠西线、广明高速和接驳广州东新高速、环城高速等交通枢纽。

在广佛同城化的推动下,两地逐渐实现多点“无城界”融合,包括由北向南分别为广州花都和佛山里水和顺、中山八路和黄岐与里水盐南路、芳村和南海桂城与平洲、番禺钟村新火车站片区与顺德。

而位于“南番顺”的“金三角”结合部的三山片区,此前由于属于房地产开发的“空白”地带而成为了被遗忘的角落,但是,随着区域规划的不断推进,品牌房企对三山的关注度提高。

“三山位于广佛交界处的核心区位,是南海城市化发展的新兴区域,同时靠近广州南站,是广州未来重点发展的片区,更重要的是,三山片区是目前整个广佛区域价格最具有优势的板块。”保利华南实业有限公司副总经理张亮表示,广州的城市发展向南到新火车站,作为两个城市新区域的衔接,“两边都像是白纸。”

所以此刻买三山新城无疑是个“抄底价”

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